Właśnie obserwujemy koniec boomu w mieszkaniówce

Wygląda na to, że rynek nieruchomości po raz kolejny pokazuje swoją cykliczność. Od zakończenia kryzysu gospodarczego z roku 2008 notowaliśmy nieustanne wzrosty cen mieszkań. W tym przez ostatnie dwa lata bite były rekordy, dzięki czemu na flipowaniu można było zarabiać krocie, do tego szybko i bez większego ryzyka. Jednak każdy, kto się interesuje nieruchomościami, wie, iż taki stan rzeczy nie mógł trwać wiecznie. Prawdopodobnie obserwujemy początek odwrócenia trendu i teraz przyjdzie czas wyhamowania wzrostu cen lub nawet ich korekta w dół.

O tym, że może dojść do końca hossy w mieszkaniówce, mówi się już od jakiegoś czasu. To, co się dzieje w gospodarce i polityce pieniężnej pozwalało się domyślać, iż już niebawem popyt zostanie zduszony. Nadal było wielu obrońców trwania koniunktury, zarzekających się, że ceny mieszkań po prostu nie mogą spaść (bo np. wykonawstwo jest coraz droższe i inflacja pożera wartość pieniądza, więc w coś trzeba lokować oszczędności). Jednak tym razem sytuacja jest już poważna i nie opiera się na “wróżeniu z fusów” – zmianę trendu zaczynają pokazywać twarde dane z rynku.

Nasze wnioski nie opierają się na jednym raporcie. Nie musimy naginać faktów pod interpretację – już od dwóch miesięcy z różnych podmiotów i firm spływają dane sugerujące, że mieszkaniówka łapie zadyszkę. Zacznijmy może od tego, iż BIK poinformował o tym, czego można było się spodziewać – dochodzi do gwałtownego hamowania na rynku kredytów. Liczba zapytań kredytowych spadła o ponad połowę. To oczywiście efekt zacieśniania polityki monetarnej przez RPP. Skutkiem serii podwyżek stóp procentowych, zapoczątkowanej w październiku 2021, jest WIBOR na poziomie przekraczającym już 7%. Oznacza to, że koszt kredytu to właśnie te ponad 7% plus marża. Przez to kredyt stał się drogi i spadła zdolność kredytowa. Niewielu osób z przeciętnymi dochodami stać teraz na pożyczkę pozwalającą na zakup mieszkania. Na rynku zostali głównie klienci gotówkowi, oni jednak nie są w stanie utrzymać całego popytu.

O pogorszeniu się sytuacji na rynku mieszkaniowym informuje także portal Nieruchomosci-online.pl. Z publikowanych raportów wynika, że wzrosty cen ofertowych zaczynają hamować, a w niektórych lokalizacjach było widać nawet korekty w dół. Do tego bardzo mocno obniżyła się liczba zapytań kierowanych przez odwiedzających portal do ogłoszeniodawców. Jednocześnie zaś wzrosła liczba ogłoszeń. Mamy więc do czynienia z klasyczną konfiguracją poprzedzającą spadek cen – wysoka podaż i mały popyt. Tutaj istotne jest jeszcze, że deweloperzy mają rekordową liczbę rozpoczętych inwestycji, więc na rynek niebawem zaczną trafiać kolejne mieszkania, których nie będzie miał kto kupić. Czy sytuację może uratować PRS? To się okaże, lecz raczej nie ma co liczyć na to, iż najem instytucjonalny odegra rolę w średniej klasy, masowych inwestycjach położonych poza centrami miast.

Bardzo wyraźnym i jednoznacznym sygnałem końca boomu są dane o zmianach cen udostępnione przez Morizon.pl. Widać z nich, że o ile w ujęciu rocznym mamy nadal do czynienia ze wzrostami, to w ujęciu miesięcznym dla większości przeanalizowanych lokalizacji (największe miasta) zanotowano już niewielkie spadki cen. Ten raport dotyczy rynku wtórnego, czyli tej części mieszkaniówki, która jest dużo bardziej czuła na zmiany koniunktury i szybciej reaguje zmianą cen. Póki co deweloperzy się trzymają i na rynku pierwotnym oficjalnie nadal ceny rosną. Jest to jednak albo siła bezwładności, albo zaklinanie rzeczywistości cenami ofertowymi, ponieważ gdy się spojrzy na raporty giełdowe największych polskich deweloperów, widać, iż doświadczają bardzo bolesnego spadku sprzedaży – liczonego w dziesiątkach procent. Ratować mają ich wypracowane podczas koniunktury oszczędności oraz ewentualne przesuwanie inwestycji na rynek najmu instytucjonalnego.

Co to wszystko oznacza dla osoby inwestującej w mieszkania i flipującej? Czas kryzysu to czas zakupów. To wtedy wszystko jest przeceniane i jeśli ma się środki na zakup, warto skupować aktywa. Cykliczność gospodarki jest pewnikiem, więc po odczekaniu kilku lat dobra nabyte “w dołku” będzie można sprzedać z dużym zyskiem. To samo dotyczy to mieszkań. Jeśli zaś chodzi o inwestycje premium w najlepszych lokalizacjach, tutaj należy spodziewać się utrzymania popytu, więc wciąż będą stwarzały możliwość krótkoterminowego inwestowania.