Umowa przedwstępna – co musisz o niej wiedzieć

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna lub obie ze stron zobowiązują się do zawarcia w przyszłości z góry oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej). W praktyce taka umowa poprzedza zawarcie ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna spełnia zatem funkcję gwarancyjną zawarcia w przyszłości właściwej umowy, której podpisanie nie jest z danym momencie możliwe. Warto taki dokument podpisać, ponieważ zabezpiecza on obie strony. Dla kupującego jest bowiem zapewnieniem, że nieruchomość nie zostanie sprzedana komuś innemu, a dla sprzedającego stanowi ona gwarancję otrzymania rekompensaty finansowej, jeżeli do sprzedaży nie dojdzie.

Elementy, które powinna zawierać umowa przedwstępna

W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się najważniejsze informacje dotyczące stron transakcji, lokalu oraz dodatkowych warunków. Do stałych elementów należą:

• Data i miejsce zawarcia umowy,
• Dokładne dane obu stron,
• Opis przedmiotu sprzedaży,
• Cena transakcyjna,
• Wysokość zadatku lub zaliczki,
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• Podpisy stron.

Właściwa umowa sprzedaży nieruchomości musi być poświadczona notarialnie. W przypadku umowy przedwstępnej takiego wymogu nie ma. Aby była ona ważna, wystarczy sporządzić ją w formie pisemnej oraz opatrzyć podpisami kupującego oraz sprzedającego.

Termin zawarcia właściwej umowy

Umowa przedwstępna daje kupującemu czas na załatwienie wszelkich formalności związanych przede wszystkim z pozyskaniem kredytu hipotecznego. Należy jednak być świadomym, że pomimo wstępnej pozytywnej decyzji kredytowej czy posiadanymi środkami pozwalającymi na wniesienie wkładu własnego, procedury bankowe mogą ulegać wydłużeniu. Zazwyczaj cały proces trwa od 2 do 3 miesięcy. Warto bowiem zadbać o to, aby zapis w umowie określający termin zawarcia właściwej umowy był odpowiednio odległy i dawał kupującemu wystarczająco dużo czasu na załatwienie niezbędnych formalności. Zbyt krótki termin może bowiem sporo kosztować nabywcę.

Zaliczka a zadatek

Kolejną niezwykle istotną kwestią jest zadatek lub zaliczka. Choć te dwa pojęcia są ze sobą często mylone, to w rzeczywistości znacznie się różnią. Gdy wszystko przebiegnie po myśli stron, to żadna z nich nie zauważy różnicy. Jednak gdy któraś ze stron nie wywiąże się z warunków umowy, to sprawa wygląda już inaczej. Zaliczka podlega zwrotowi, natomiast zadatek wiąże się z pewnymi konsekwencjami. Jeżeli z kupna wycofa się kupujący (np. jeżeli nie otrzyma kredytu), to straci cały wpłacony wcześniej zadatek. Natomiast gdy umowę zerwie sprzedający, będzie zobowiązany do wypłacenia kupującemu kwoty równej dwukrotności wpłaconego zadatku. Wysokość zadatku nie jest ona określana przez prawo, w praktyce natomiast kwota ta wynosi od 10 do 20% ceny ostatecznej nieruchomości. Jeżeli któraś ze stron zrezygnuje z podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, może się to wiązać również z innymi konsekwencjami. Można wówczas dochodzić zarówno odszkodowania, jak i podpisania umowy przyrzeczonej.