Umowa najmu mieszkania, co powinna zawierać, jak się zabezpieczyć

Koniunktura ostatnich lat zachęciła wiele osób do inwestycji w nieruchomości. Zdecydowana większość kupowanych w ten sposób lokali przeznaczona jest na wynajem. Bywa też, że sytuacja życiowa zmusza nas do wynajęcia mieszkania, w którym do tej pory żyliśmy. Bez względu na to, dlaczego zdecydowaliśmy się szukać najemcy, dla bezpieczeństwa każdej ze stron kluczowa jest odpowiednio skonstruowana umowa. Co powinna zawierać, by chronić nas przed kłopotami, jakich mogą doświadczyć rentierzy?

Bezpieczna umowa najmu – na co zwrócić uwagę?

Jedną z kluczowych kwestii, jakie powinna regulować umowa między właścicielem lokalu i najemcą, jest okres zajmowania lokalu. Część rentierów nastawiona jest na długi czas najmu, często liczony w latach. Bez względu na to, czy chcemy, aby nasza umowa obowiązywała rok, czy 10 lat, najważniejsze są warunki opuszczenia lokalu. Aby zabezpieczyć się przed kłopotami z nierzetelnymi najemcami, należy w umowie zaznaczyć przynajmniej miesięczny okres wypowiedzenie.

Jest to zabezpieczenie dla obu stron. Właścicielowi daje możliwość pozbycia się niewypłacalnych lub kłopotliwych lokatorów, którzy na przykład niszczą mieszkanie do wynajęcia. Z drugiej strony zapisy tego typu zabezpieczają prawo najemców do wyprowadzenia się z lokalu, gdy na przykład właściciel nie szanuje ich prawa do prywatności. Miesięczny okres wypowiedzenia przyda się też w sytuacji, gdy koszty najmu rosną, a inne zapisy umowy tego nie regulują.

Warto pamiętać, że samo wypowiedzenie nie chroni nas automatycznie przed lokatorami, którzy mimo kłopotów nie chcą się wyprowadzić. Dlatego w umowie powinny być zapisy dotyczące ewentualnej eksmisji najemców, gdy naruszą oni znacząco postanowienia umowy. Aby w razie tego typu kłopotów prawo stało po naszej stronie, jeszcze przed podpisaniem umowy, warto skonsultować zapisy dotyczące opuszczenia lokalu na przykład w przypadku braku płatności za najem.

Umowa najmu a podatki i inne kwestie finansowe

Ponieważ przychód z najmu należy rozliczać, warto zainteresować się, jak zrobić to najbardziej korzystnie. Okazuje się bowiem, że jeśli rozliczamy dochód pasywny jako ryczałt ewidencjonowany, możemy zaoszczędzić. Kluczem do płacenia niższego podatku jest scedowanie na najemcę obowiązku opłacania kosztów użytkowych lokalu. Jeśli na nasze konto trafiają pieniądze przeznaczone na czynsz lub opłacenie wody czy energii, musimy zapłacić od tego podatek. Unikniemy go, gdy rachunki opłaci lokator.

Inną ważną sprawą związaną z finansami i eksploatacją mieszkanie, jest ustalenie kaucji dla najemcy. Polskie prawo stanowi, że nie może ona przekraczać trzykrotności miesięcznego kosztu utrzymania mieszkania. Warto jednak poświęcić chwilę, by wyznaczyć adekwatną wysokość kaucji. Zależy ona przede wszystkim od standardu mieszkania. Powinna zabezpieczać nas przed ewentualnymi zniszczeniami. W umowie warto skrupulatnie określić zasady rozliczania kaucji, nie powinna ona pokrywać zniszczeń wynikających ze zwykłej eksploatacji.