Co w 2023 i 2024 może wpłynąć na rynek nieruchomości?

Prognozowanie stanu gospodarki, w tym także tego, co się będzie działo na rynku nieruchomości, to bardzo trudne zadanie. Wynika to z jednej strony z tego, iż znaczene ma mnóstwo czynników, z których nie wszystkie są jednoznaczne, a z drugiej z tego, że występują tzw. czarne łabędzie, czyli czynniki nieprzewidywalne, często losowe, ale mające ogromny wpływ. Z czymś takim mieliśmy do czynienia, gdy w Polsce rozpoczęła się pandemia COVID-19, a później – gdy wybuchła wojna w Ukrainie. Mimo tego w tym artykule postaramy się zidentyfikować, co w najbliższych kilkunastu miesiącach może determinować sytuację na rynku mieszkaniowym.

Program “Pierwsze Mieszkanie”

To raczej nie powinno być zaskoczeniem, że wymieniamy rządowy program na pierwszym miejscu. Mimo iż ustawa nie weszła jeszcze w życie, rynek zaczął już wyceniać jej wpływ. Program zacznie działać od lipca 2023 roku. W jego ramach są dwa działania – “Konto Mieszkaniowe” oraz “Bezpieczny Kredyt 2%”. Najwięcej emocji wzbudza to drugie, czyli możliwość zaciągnięcia kredytu z rządową dopłatą. Dopłata będzie obowiązywała przez 10 lat i dzięki niej oprocentowanie kredytu (nie licząc marży) nie powinno przekroczyć 2%. Z kolei “Konto Mieszkaniowe” da możliwość efektywnego oszczędzania na wkład własny, ze wsparciem w postaci corocznych rządowych dopłat, wyrównujących inflację lub wzrost cen nieruchomości.

O ile wpływ takich kont na rynek będzie opóźniony, o tyle “Bezpieczny Kredyt 2%” zadziała natychmiast. Można powiedzieć, że już działa, bo osoby, które spełniają jego kryteria, ruszyły w poszukiwaniu wymarzonego M i podpisują umowy rezerwacyjne. Pośrednicy liczą na wzmożony ruch, a niektórzy deweloperzy już zaczęli podnosić ceny, Jeśli program zostanie wdrożony w podanym kształcie oraz, zgodnie z deklaracjami, w 2023 nie będzie miał limitu budżetu, może odegrać naprawdę istotną rolę w przywracaniu koniunktury w mieszkaniówce. Wynika to z tego, że gorsze czasy na rynku mieszkaniowym są wynikiem głównie wyhamowania akcji kredytowej.

Spadek inflacji

W marcu inflacja była nadal dwucyfrowa, jednak już o kilka punków procentowych niższa niż odczyt z lutego. Daje to nadzieję na dalszy jej spadek, co z kolei skłoniłoby Radę Polityki Pieniężnej do obniżania stóp procentowych i tym samym – stymulowanie akcji kredytowej. Wzrosłaby zdolność kredytowa i spadłyby raty kredytu, więc na rynku pojawiłoby się nie tylko więcej pieniędzy, ale też klienci, którzy czuliby się bezpieczniej w swojej sytuacji finansowej. Tu dochodzimy do kolejnego aspektu ewentualnego spadku inflacji – jeśli nastąpi, to w końcu wzrost płac będzie wyższy niż spadek wartości pieniądza. A to będzie oznaczało, że polskie społeczeństwo znowu wróci na ścieżkę systematycznego bogacenia się, więc zdolność nabywcza przeciętnego Kowalskiego też wzrośnie.

Stopy procentowe

O efekcie ich spadku napisaliśmy już w poprzedniej sekcji. Nie chcemy jednak być przesadnie optymistyczni, ponieważ pojawia się coraz więcej głosów odnośnie tego, że Rada Polityki Pieniężnej powinna jeszcze stopy podnosić. Po jednym miesiącu lepszego odczytu inflacyjnego nie ma co zakładać, że problem mamy już za sobą. Możliwy jest scenariusz, w którym inflacja wraca, a, biorąc pod uwagę podręcznikowe zalecenia, obecny poziom stóp nie jest wystarczający do zdławienia takiej inflacji. Jeśli stopy by wzrosły, a wraz z nimi WIBOR oraz WIRON, ponownie doszłoby do wyhamowania akcji kredytowej, o byłoby kolejny silnym impulsem wymierzonym w rynek mieszkaniowy.

Koniec wojny w Ukrainie

Agresja Rosji na Ukrainę nadal trwa. Jest to już ponad rok heroicznej obrony naszych wschodnich sąsiadów. Konflikt ten ma ogromny wpływ na gospodarkę nie tylko naszą, ale też globalną. Do tego powoduje wzrost niepewności wśród klientów. Są też jednak aspekty wzmacniające rynek nieruchomości, czyli duża liczba uchodźców. Z tych wszystkich wymienionych tu względów ewentualny koniec wojny w Ukrainie na pewno spowodowałby spore zmiany w mieszkaniówce, m.in. gwałtownie obniżając popyt na najem.